Kép forrása: envato
Először a földet és a vevő helyzetét kell megvizsgálni
Egy hirdetésben szereplő „szántó” vagy „gyümölcsös” megnevezés önmagában nem elég az adásvétel megtervezéséhez. A tulajdoni lapból ellenőrizhető többek között a pontos helyrajzi szám, a tulajdonos, az ingatlan nyilvántartásban szereplő adatok és a bejegyzett jogok, terhek. A földhasználati adatokból az is kiderülhet, hogy a területet ki és milyen jogcímen használja. Ha a vevő kizárólag a hirdetés alapján számol a birtokba lépéssel, könnyen olyan időponttal tervezhet, amelyet a fennálló használati jogviszony nem tesz lehetővé.
Ugyanilyen fontos tisztázni a vevő jogállását is. A földforgalmi szabályok különbséget tesznek a nyilvántartásba vett földműves és a földművesnek nem minősülő szerző között; a megszerezhető területre is korlátok vonatkoznak. A vizsgálat nem merül ki abban, hogy a kiszemelt földrészlet hány hektáros. Számíthat a vevő már meglévő földtulajdona, a tervezett szerzés módja és az esetleges törvényi kivétel is. Éppen ezért egy kisebb parcella esetében sem célszerű automatikusan abból kiindulni, hogy azt bárki megveheti.
Hasznos előre rögzíteni azt is, hogy a vevő mit szeretne kezdeni a földdel. Más kérdések merülnek fel akkor, ha maga kívánja művelni, ha fennálló haszonbérleti szerződéssel együtt venné meg, vagy ha később más használati formában gondolkodik. A meglévő haszonbérletet az adásvétel önmagában nem szünteti meg. A használat időtartamát, ellenértékét és a vevőre háruló vállalásokat tehát az áralku előtt érdemes megismerni, nem csupán a szerződéstervezet véglegesítésekor.
Az aláírt szerződés után is több lépés következik
A termőföld adásvételének sajátos alaki és tartalmi követelményei vannak. A szerződésben a vételár és az ingatlan azonosítása mellett figyelmet kell fordítani a vevő törvény által kötelezően előírt nyilatkozataira, a föld használatával kapcsolatos vállalásokra és adott esetben az elővásárlási jogokra is. Ha több földrészletet együtt értékesítenek, az egyes területek ellenértéke és az egybefoglalt vételár feltételei is jelentőséggel bírhat. Egy hétköznapi ingatlan adásvételhez használt minta ezért nem jó kiindulópont a szerződés önálló összeállításához. Aki az ügyvéd Debrecen kifejezéssel keres jogi segítséget, annak érdemes rákérdeznie arra is, hogy a szakember foglalkozik-e földforgalmi ügyekkel és a kapcsolódó hatósági eljárással.
Az aláírást követő eljárásban a mezőgazdasági igazgatási szerv előzetesen vizsgálja az ügyletet. Ha a szerződés továbbhaladhat, az elővásárlási jog gyakorlásához szükséges hirdetményi közzétételre kerülhet sor. Ezt követheti az elővásárlásra jogosultak nyilatkozatainak értékelése, a helyi földbizottság közreműködése, a hatóság érdemi döntése és végül a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzése. A föld kifüggesztés kifejezés mögött tehát egy hosszabb eljárás egyik, meghatározott célú szakasza áll.
Ez a sorrend a pénzügyi tervezést is érinti. A feleknek már a szerződés készítésekor tisztázniuk kell, mikor és milyen feltételek mellett esedékes a vételár megfizetése, valamint hogyan kezelik azt az esetet, ha az eredetileg megjelölt vevő végül nem szerezheti meg a földet. A birtokbaadás tervezett idejét sem szabad egyszerűen az aláírás napjához kötni. Az eljárás hossza az ügy körülményeitől függ, ezért a pontos ütemezést az adott szerződés részleteire tekintettel kell kialakítani.
Mit jelent a közzététel az eredeti vevő számára
A szerződés hirdetményi közlésének célja, hogy az arra jogosultak a törvényben meghatározott módon gyakorolhassák elővásárlási jogukat. A joghatályos közzététel a kormányzati portálon történik; a hivatali hirdetőtáblán való megjelenés tájékoztató jellegű is lehet. Ezért a „kifüggesztés” szó hallatán nem érdemes kizárólag egy önkormányzati hirdetményre gondolni.
Az elővásárlásra jogosultnak a közzétételhez kapcsolódó 30 napos, jogvesztő határidőn belül kell megfelelő nyilatkozatot tennie. A jogosultság azonban nem pusztán annyit jelent, hogy valaki érdeklődik a terület iránt. Számít a törvényi jogcím, a jogosultak sorrendje, a nyilatkozat tartalma, formája és a szükséges igazolások megléte. A termőföld elővásárlási jog részletes szabályai ezért a vevő és a jelentkező jogosult szempontjából egyaránt lényegesek.
Gondoljunk egy szemléltető helyzetre: az eladó megállapodik egy vevővel, akivel aláírják a szerződést, majd a közzétételi időszakban egy másik személy elővásárlási jogra hivatkozva elfogadó nyilatkozatot nyújt be. Ebből önmagában még nem következik, hogy ő lesz az új vevő. Előbb azt kell megvizsgálni, fennáll-e a hivatkozott joga, megfelel-e a nyilatkozata a követelményeknek, és milyen ranghely illeti meg. Ha a jog gyakorlása szabályszerű és a további jóváhagyási feltételek is teljesülnek, az elővásárlásra jogosult az eredeti vevő helyébe léphet.
Nem minden földügyletben nyílik meg ez a lehetőség. Egyes törvényi esetekben az elővásárlási jog kizárt, így az ehhez kapcsolódó közzététel sem szükséges. A közeli hozzátartozók közötti adásvétel gyakori példa, de a kivétel alkalmazásához a felek tényleges jogállását és az ügylet feltételeit kell ellenőrizni. A „családon belül marad a föld” hétköznapi megfogalmazás önmagában nem helyettesíti ezt a vizsgálatot.
A hatósági döntésig a kockázatokat is számba kell venni
A közzétételi határidő letelte nem azonos a tulajdonszerzés lezárásával. A hatósági eljárásban a szerződés, a vevő és az esetleges elfogadó nyilatkozatok jogszabályi megfelelősége is számít. A helyi földbizottság állásfoglalása szintén része lehet a döntési folyamatnak. A vevő számára ezért fontos különbséget tenni a szerződés aláírása, a közzététel lezárása, a hatósági jóváhagyás és a tulajdonjog bejegyzése között.
Az egyik kockázat a szerződés hiányos előkészítése. Ha a szükséges vevői vállalás vagy az elővásárlási ranghelyre vonatkozó nyilatkozat hibás, az az eljárás eredményét is befolyásolhatja. A másik kockázat a föld tényleges használatának félreértése: attól, hogy valaki tulajdonossá válik, a korábban fennálló jogviszonyok nem tűnnek el automatikusan. A harmadik a túl korán vállalt fizetési vagy művelési terv, amely nem számol a jóváhagyás és a birtokbaadás közötti idővel.
Ezért célszerű az okiratkészítés előtt egyetlen helyre összegyűjteni a tulajdoni és földhasználati adatokat, a korábbi szerződéseket, a vevő szerzési jogosultságához kapcsolódó információkat és az általa tervezett használatot. A dokumentumokból ezután konkrét kérdések állíthatók össze: van-e fennálló haszonbérlet; várható-e elővásárlási jogosult; mely feltételekhez kapcsolódik a vételár megfizetése; milyen nyilatkozatokat kell a szerződésbe foglalni?
A jól előkészített ügylet nem az aláírásnál ér véget
Termőföld vásárlásakor nem egyetlen papír elkészítése a feladat, hanem egymásra épülő döntések sorát kell meghozni. Először a föld adatait és használatát, majd a vevő szerzési helyzetét, a lehetséges elővásárlási jogokat és a szerződéses feltételeket kell összehangolni. Az ügylet későbbi szakaszaiban a közzététel, a hatósági vizsgálat és a bejegyzés eredményét is követni kell.
Ha ezekre a kérdésekre már az ajánlat megtétele előtt van válasz, az eladó és a vevő reálisabban tud megállapodni a fizetésről és a birtokbaadásról. Az előzetes ellenőrzés nem garantálja, hogy nem jelentkezik elővásárlásra jogosult, vagy hogy a hatóság minden esetben jóváhagyja a szerződést. Abban segít, hogy a felek tudják, mely pontokon függ a teljesítés további feltételektől, és ne tekintsék lezártnak az adásvételt a szerződés aláírásának napján.
Szponzorált tartalom
